IMMOBEL : Jaarverslag 2016

10:11 21/04/2017

JAARVERSLAG
C on ce pt & design: CHR!S - Communication Agency




2016
IM MOB E L NV / SA – Regentschapsstraat 58 Rue de la Régence – B-1000 Brussel / Bruxelles – http://www.immobel.be
—1




INHOUD
ONZE
IDENTITEIT
IMMOBEL is de grootste beursgenoteerde
1
ONZE IDENTITEIT
vastgoedontwikkelaar van België.
2
ONZE STRATEGIE
4
ONS ENGAGEMENT
De Groep ontwikkelt en verkoopt sinds 1863
6
ONZE KERNWAARDEN vernieuwende stadsprojecten en speelt daarbij
8
CHAIRMAN’S CORNER telkens feilloos in op de noden van steden en hun
12
ONZE HOOGTEPUNTEN VAN 2016 inwoners.
14
ONZE KERNPROJECTEN
IMMOBEL heeft een veelzijdige expertise in de
16
ONZE KERNCIJFERS
segmenten huisvesting, kantoren, retail en
INFORMATIE AAN DE
verkavelingen, dankzij de dynamische strategie en
18
AANDEELHOUDERS
de inzet van ongeveer 100 talentvolle medewerkers,
20
ONS LEADERSHIP
waardoor het bedrijf zich ook internationaal heeft
kunnen ontplooien (Groothertogdom Luxemburg en
Polen).
Vandaag telt de portefeuille meer dan 850.000 m
in fase van ontwikkeling. De beurskapitalisatie van
IMMOBEL bedraagt meer dan 550 MEUR, waardoor
het bedrijf algemeen wordt erkend als een van de
marktleiders.




RAADPLEEG ONS VOLLEDIG JAARVERSLAG OP:
ANNUALREPORT2016.IMMOBEL.BE/NL/




MÖBIUS
2— ONZE STRATEGIE — 3




ONZE
STRATEGIE
02
OOG VOOR MENS,
RENDEMENT
Al sinds haar oprichting weet IMMOBEL de tijdsgeest goed
EN GROEI
aan te voelen en speelt het tijdig in op veranderingen op de
vastgoedmarkt. Die strategie maakt van haar een onbetwiste IMMOBEL stelt duidelijk vast dat het succes van haar recente



60%
speler op de Belgische vastgoedmarkt. De fusie met ALLFIN vastgoedprojecten gebaseerd is op twee bouwstenen: een
nauwkeurige risicoanalyse, gevolgd door een weloverwogen
in 2016 versterkt haar ondernemingsmodel en bevordert ontwikkeling. Die aanpak laat toe om grote uitdagingen
meerwaarde, groei en efficiënt beheer van middelen en activa. berekend aan te gaan en prachtige projecten te realiseren.
van de marges
Daarom focust ze nog meer op haar kennis en ervaring om de
IMMOBEL kiest resoluut voor een verderzetting van deze zullen in de nabije
uitbreiding en de verwezenlijking van de vastgoedportefeuille
toekomst uit
strategie en focust daarom op de volgende 3 krachtlijnen. te versterken. Die koers weerspiegelt zich zowel in concrete
het woning-
beslissingen als in de bedrijfsresultaten: bijna 90% van de
en verkavelings-
brutomarges die voortkomen uit het kantoor-, woning- en
segment komen
verkavelingssegment, werden opmerkelijk versterkt in 2016.
Deze zorgen voor gemiddeld 50% van de marges van de groep
in België en het Groothertogdom Luxemburg. IMMOBEL is
vastbesloten op dat elan door te gaan en mikt op een marge van
60% in de nabije toekomst.




01
EVENWICHTIGE
VASTGOEDPORTEFEUILLE


03
MET PROJECTEN DIE TOT
FOCUS OP
DE VERBEELDING SPREKEN OPTIMALISATIE
IMMOBEL is internationaal actief in België,
het Groothertogdom Luxemburg en
Op basis van die strategie wil IMMOBEL prioritair de bestaande vastgoedportefeuille
Polen en focust in haar strategie op drie
ontwikkelen. Zo kan ze sneller en actiever inspelen op tendensen in de vastgoedmarkt en
belangrijke segmenten: kantoren, residentieel

“Het team is verdubbeld op de woon- en kantoorbehoefte in steden en gemeenten. De projecten worden met een
vastgoed en verkavelingen. Die diversificatie
inspirerende visie gericht ontwikkeld zodat duidelijk wordt hoe goed IMMOBEL beantwoordt
zorgt voor een gezond evenwicht in haar
tot 15 personen en aan de bestaande criteria van inplanting, omvang en architecturale kwaliteit. Sterker nog:
beleggingsportefeuille: economische cycli
IMMOBEL heeft daarbij oog voor de strengste milieunormen en neemt zelfs een proactieve
en lokale risico’s hebben daardoor maar een
blijft groeien dankzij houding aan door hogere normen te hanteren dan degene die momenteel worden opgelegd.
beperkte impact op de resultaten. IMMOBEL

exclusieve en kwalitatieve
Ze heeft oog voor duurzame mobiliteit en houdt altijd rekening met vervoersvoorzieningen
richt zich op institutionele beleggers, private
en verbindingswegen. In haar residentiële activiteiten legt ze de lat hoger en plaatst ze de
en publieke investeerders en particulieren.
projecten.” koper in het hart van haar strategie. IMMOBEL onderscheidt zich van haar concurrenten door
Ze slaagt er alsmaar beter in strategische
haar vastgoedcliënteel een premium servicepakket aan te bieden tijdens en na de aankoop.
samenwerkingen af te sluiten met
Olivier BASTIN, Deze teams verlenen een gepersonaliseerde begeleiding aan de klanten tijdens elke fase van
INFINITY aantrekkelijke partners die een aanvulling en
CEO IMMOBEL LUXEMBOURG ondertekening, van de aankoopakte tot aan de daadwerkelijke verhuis naar hun woning.
meerwaarde vormen voor elk project.
4— ONS ENGAGEMENT — 5




ONS
ENGAGEMENT
“Onze projecten moeten een
verschil maken, niet alleen op
DUURZAAMHEID Duurzame ontwikkeling is een van de topprioriteiten
van IMMOBEL. Duurzaamheid staat dan ook centraal in
EN AANDACHT
het vlak van architectuur maar
alle projecten, of het nu gaat om vastgoedontwikkeling
VOOR HET MILIEU of stadsvisie. Dat engagement wordt weerspiegeld in
ook voor de maatschappij.”
concrete projecten die deel uitmaken van een proactief
beleid met oog op de toekomst.
Alexander HODAC, Gedelegeerd Bestuurder
Zo kiest IMMOBEL ten eerste een strategische en centrale
ligging voor zijn projecten. Op die manier moedigt het
‘zachte mobiliteit’ (verplaatsingen te voet en met de
fiets e.d.) aan alsook het gebruik van multimodale
knooppunten. Ten tweede creëert het bedrijf innovatieve
woonconcepten, met een gezonde mix van een stedelijk
en communautair publiek van alle leeftijden. De
vernieuwende projecten verzoenen een groene omgeving
met veelzijdige voorzieningen zoals coworking, crèches,
SOCIALE IMMOBEL is een pionier op het vlak van integratie. Met
rusthuizen en hotels.
zijn projecten bevordert het bedrijf de sociale en stedelijke
BETROKKEN
Tot slot heeft het bedrijf een uitgesproken voorkeur voor
integratie. Het ondersteunt lokale initiatieven die de bewoners
HEID
gebouwen met uitstekende energieprestaties, groene
de kans geven om voorzieningen en diensten te gebruiken
daken, doorgedreven akoestische en thermische isolatie,
die de sociale cohesie bevorderen. Want iedereen kan zich
zonnepanelen en andere vooruitstrevende technologieën…
ontwikkelen door zelf toegevoegde waarde te creëren. En net
dat is wat IMMOBEL stimuleert met haar aanpak.

AANDACHT Het sociaal engagement van IMMOBEL reikt bovendien
verder: tijdens de winter bood het bedrijf onderdak voor
VOOR DE HART VOOR Voor IMMOBEL gaat maatschappelijke verantwoordelijkheid
vluchtelingen in het Royal Louise-gebouw in de Koninklijke
MINDER verder dan duurzaamheid en zorg voor het milieu. Het bedrijf
KUNST
Prinsstraat in Brussel. Dat initiatief is maar één voorbeeld.
draagt ook bij aan kunst en cultuur door een wijk nieuw leven
BEDEELDEN IMMOBEL voorziet graag opvang voor kansarmen in de
in te blazen of door mee te bouwen aan de stad van morgen.
gebouwen die ze realiseert zolang de werken nog bezig zijn.
In afwachting van een vergunning geeft IMMOBEL de kans
aan kunstenaars en artistieke organisaties om ruimtes te
gebruiken voor pop-upexpo’s en -installaties.
Zo maakte kunstenaar Denis Meyers in 2016 een
indrukwekkend streetart-kunstwerk van 25.000 m2 in het oude
Solvay-gebouw in Brussel, vlak voordat het gedeeltelijk werd
afgebroken. Het was een project zonder weerga in Europa.
De buurt herleefde dankzij de spectaculaire expo, die
bovendien bijdroeg aan de internationale uitstraling van
Brussel. Voor meer informatie: http://www.remember-souvenir.me.
6— ONZE KERNWAARDEN — 7




ONZE
KERNWAARDEN
BEDREVENHEID & FLEXIBILITEIT
KNOWHOW & ERVARING IMMOBEL slaagt er al 150 jaar in zichzelf elke dag
opnieuw heruit te vinden, zonder daarbij de eigen identiteit
Het is geen toeval dat IMMOBEL 150 jaar bestaat. Daaruit blijkt
te verliezen. Het bedrijf past zich aan de eisen van de
dat het bedrijf niet alleen staat voor continuïteit, maar ook –
markt aan en blijft zijn portefeuille, aanbod en diensten
en vooral – dat het elke dag opnieuw topkwaliteit nastreeft.
vernieuwen. De medewerkers zijn zich ervan bewust dat
Daarnaast hanteert IMMOBEL een duidelijke strategie en slaagt
elk project uniek is en een vernieuwende aanpak vereist.
het bedrijf erin om vastgoedontwikkeling naar een hoger niveau
Zewerken snel en efficiënt en voldoen zo elke keer
te tillen. De gebouwen en wijken die het realiseert blijken stuk
opnieuw aan de verwachtingen van alle betrokken partijen.
voor stuk een meerwaarde voor elke stad.



PASSIE IMMOBEL werft medewerkers aan met passie;
VERTROUWEN mensen die graag grenzen verleggen en steile
IMMOBEL hecht veel belang aan de ambities koesteren. In ruil daarvoor krijgen ze
relatie met zijn partners. Of het bedrijf een grote verantwoordelijkheid. Op die manier
nu samenwerkt met experts, overheden, wordt initiatief heel snel opgemerkt, en beloond.
investeerders en andere stakeholders.
IMMOBEL slaagt er telkens in zich te
omringen met specialisten op elk gebied, in
te spelen op de omgeving van elk project en
TRANSPARANTIE & FINANCIËLE STABILITEIT
de investerings- en ecologische doelstelling
te halen – en zelfs te overtreffen. IMMOBEL kan uitpakken met financiële stabiliteit. Dat heeft het bedrijf te
Op die manier bouwt IMMOBEL elke dag danken aan een goed beheer van liquiditeiten en aan een grote rentabiliteit
ZIN OM GRENZEN opnieuw mee aan de stad van morgen. van het kapitaal. Als grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar
TEVERLEGGEN hecht IMMOBEL er enorm belang aan het vertrouwen van investeerders en
aandeelhouders te winnen en te behouden. Transparantie en controle staan
IMMOBEL telt zo’n 100 getalenteerde
daarbij centraal, met veel aandacht voor groei.
medewerkers. Ze werken verspreid
over België, Luxemburg en Polen,
TOPKWALITEIT
VISIE
maar delen allemaal dezelfde energie,
motivatie en visie: doen wat je zegt en IMMOBEL draagt kwaliteit hoog
IMMOBEL heeft een duidelijke
zeggen wat je doet. Ontwikkelaars, in het vaandel. Elk vastgoedteam
visie op vastgoedontwikkeling:
streeft met veel oog voor detail
verkopers, techniekers, architecten,
vooruitstrevendheid, marktinzicht en
naar topkwaliteit in elk project. Het
marketingmedewerkers en juridische,
vakkennis. Het bedrijf weet als geen
geheim van hun prestaties? Kennis,
zakelijke en financiële medewerkers:
ander in te spelen op grote uitdagingen
precisie en efficiëntie.
ze hebben een voor een hun eigen
op stedelijk en maatschappelijk vlak. Dat
rol binnen een project en werken
levert het heel wat respect en vertrouwen
enthousiast mee aan elke fase, stap
op bij alle marktspelers. Alle partners
voor stap.
weten dat te waarderen.
8— CHAIRMAN’S CORNER — 9




CHAIRMAN’S
CORNER “De fantastische kwaliteiten van de
samengevoegde teams en onze nieuwe
medewerkers hebben tot een ongekend
dynamisme en resultaat geleid.”


Angels werden uit stedenbouwkundig of 2018 in plaats van 2017. De marge op dit project
economisch moeilijke projecten gehaald (Parc zou aan de verwachtingen moeten voldoen. CBD
Seny, Chien Vert, Îlot Saint-Roch,…). De werken One, dat een van de best gelegen kantoorgebouwen
aan het enorme project Universalis Park (van van Warsaw wordt, ondergaat ook vertraging. Alle
meer dan 100.000 m) werden gestart met vergunningen zijn bekomen maar een derde partij
een zeer succesvolle aanvang van verkoop. De formuleert privatiseringsaanspraken op de straat
bouwvergunning van het eveneens ambitieuze langsheen het project. Bedoeling is nu de werken
project O’Sea in Oostende werd bekomen en aan te vatten in 2018.
de bouwwerken van een eerste fase werden
Het 60.000 m gemengde project te Gdansk verloopt
toegewezen. Chambon – winnaar van de MIPIM
prachtig met een voorverkoop onder voorwaarden
Awards 2017 in de categorie “Beste Refurbished
van een hotel en vele verkopen van appartementen.
Building” (ex ASLK-site in hartje Brussel) en
de eerste fase van Ernest (vroegere Solvay-site Het Pools team wordt grondig aangepast. Het
te Elsene) werden afgewerkt en zijn ongeveer Belgisch seniorteam gaat er thans tweewekelijks op
2016 zou voor IMMOBEL een overgangsjaar worden met alle aandacht voor uitverkocht. controle, voor bijstand en bijsturing.

de problematiek rond de fusie. 2017 Luxemburg draait zeer goed. Het team is
verdubbeld naar 15 personen en zal nog groeien
Men kan geen twee keer hetzelfde gebouw
gezien de belangrijke en lucratieve projecten die we
verkopen. Het vooroplopen op ons vijfjarig

2017
2016 zou voor IMMOBEL een overgangsjaar er toegevoegde waarde voor vinden, (iii) ons er hebben.
businessplan zal voor gevolg hebben dat 2017
Luxemburgs succes verderzetten, (iv) Polen op zijn
worden met alle aandacht voor de problematiek
een jaar wordt met minder resultaat, waar meer
2018 EN NADIEN
kwaliteiten en resultaten controleren, de divisie
rond de fusie. jaar waar meer
gezaaid dan gemaaid kan worden.
versterken en een residentieel departement gezaaid dan
De prioriteit bij uitstek was een dynamiek te De jaren 2018, 2019 en 2020 zouden topjaren
opzetten. De opstart van een aantal belangrijke projecten staat gemaaid kan
creëren om enkele al jarenlang aanslepende moeten worden die de culminatie vormen van
in de steigers: Ernest fase 2, O’Sea te Oostende, worden
Verhuurde kantoorgebouwen, die al jarenlang te
projecten, opslokkers van kapitaal, en volledig onze bestaande pijplijnen en de ontwikkelde
Infinity op Kirchberg (in Luxemburg), Polvermillen

850.000 m2
koop stonden, werden verkocht (Westside Village
afgewerkte kantoorgebouwen te verhuren en te strategieën. Greenhill Park, twee projecten in
site in centrum Luxemburg, enz...
in Luxemburg, Okraglak in Polen). Black Pearl
verkopen. Knokke, eerste en tweede fase van O’Sea, Infinity,
werd verhuurd aan de Europese Commissie en De oplevering en verhuring van het hoofdkwartier Polvermillen, Centre Etoile, Cedet, CBD One,
projecten in De fantastische kwaliteiten van de verkocht. RAC 2, een kantoorgebouw dat reeds van ING Luxemburg (Galerie Kons) met bijbehorende Granary Island, Ernest, Universalis Park, RAC 4 en
uitwikkelingsfase samengevoegde teams en onze nieuwe in juni 2015 werd opgeleverd, werd verhuurd aan verkoop aan AXA werd afgerond eind maart. Parc Seny zouden hiervan allemaal deel maken en
medewerkers hebben tot een ongekend het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en aan een in verschillende gevorderde staten van oplevering
Ondanks zijn superbe ligging in Warsaw vergt het
dynamisme en resultaat geleid. recordprijs verkocht. Gateway, aan de luchthaven
of verkoop moeten zijn. Het iconische 40.000 m
project Cedet bijzondere aandacht. De complexe
van Brussel, verhuurd aan Deloitte, werd
Onze overige strategische objectieven waren gebouw op de Brusselse Zavel en de 50.000 m site
werken aan dit geklasseerd gebouw zullen
opgeleverd en definitief verkocht aan Befimmo.
het consolideren van onze positie in onze op het de Brouckereplein zouden moeten aangevat
boven het voorziene globaal budget uitvallen. In
verscheidene markten: (i) residentieel op zijn. Het nieuwe Allianz hoofdkwartier aan het
tegenstelling tot het initieel businessplan is de
peil houden, (ii) Landbanking verstevigen en Brusselse Noordstation zou moeten opgeleverd zijn.
oplevering thans gepland in het eerste semester
10 — CHAIRMAN’S CORNER — 11




EEN BELANGRIJKE NOOT Tot slot is het de wens van de Raad van Bestuur om de
liefdadigheidspolitiek van ALLFIN verder te zetten en
Europa en de wereld kennen een economische opleving een klein deel van onze nettowinst toe te wijzen aan
maar bevinden zich tevens in ongekende wateren met sinds
“Het voorstel van bruto-
liefdadigheidsdoelen. Deze betreffen drie categorieën
de tweede wereldoorlog ongeziene sociale, economische en met name gezondheidszorg, cultuur, en vooral hoe wij
en maatschappelijke risico’s. De groep zal in haar
dividend voor boekjaar 2016 kunnen bijdragen tot meer sociale cohesie en inclusie in
beslissingsbeleid terdege rekening houden met deze macro onze maatschappij. Wij onderzoeken momenteel concrete
is 2 EUR, een bedrag dat zal factoren. De competenties, kapitaal, kapitaalmarkten en projecten en we zullen de mooie initiatieven waar we kunnen
motivatie zijn er om onze groep een gestadige en markante helpen op onze website plaatsen zodat elke aandeelhouder
toenemen met 4 tot 10% groei te laten kennen in de volgende decennia, steeds met met fierheid kan lezen tot welk goed doel hij of zij bijdraagt.
een ROE-visie van minstens 15%. Onze ambities mogen
per jaar, onder voorbehoud evenwel niet ongebreideld zijn en moeten steeds Met vriendelijke groeten,
van eventuele onvoorziene rekening houden met de wereld waarin we leven. De lange
Marnix Galle
termijnvisie die IMMOBEL ruim 150 jaar jong heeft gehouden
omstandigheden.” Uitvoerend Voorzitter
moet de leidende draad in ons beleid blijven.




DIVIDEND We hebben in 2016 een obligatielening van 40 MEUR
terugbetaald en ook sommige kredietlijnen werden
De Raad van Bestuur heeft de intentie bevestigd om aan afgebouwd. Een studie heeft uitgewezen dat we best een
de Aandeelhouders een recurrent en stijgend dividend nieuwe obligatielening uitschrijven tot 100 MEUR. De
voor te stellen. De vooruitzichten laten dit toe. intrestvoeten zijn op een historisch laag punt en de lening zal
ons een ideaal evenwicht geven tussen onze verschillende
De Raad zal aan de Algemene Vergadering voorstellen een
financiële instrumenten. Deze lening zou ook bijdragen tot
bruto-dividend van 2 EUR per aandeel toe te kennen aan
een lagere kapitaalkost en ons meer competitief maken.
de aandeelhouders voor boekjaar 2016, een bedrag dat zal
“In december 2015 werd ik benoemd tot gedelegeerd bestuurder van IMMOBEL.
Onze schuldgraad zal op een gezond niveau blijven.
toenemen met 4 tot 10% per jaar, onder voorbehoud van
Ikwas 34 jaar en besefte maar al te goed dat ik voor een grote uitdaging stond! Sinds
ernstige onvoorziene omstandigheden.
COMPLIANCY dat moment heeft de groep heel wat grote veranderingen doorgemaakt, waaronder de
fusie met ALLFIN in juni 2016. Die hebben geleid tot erkenning maar maken tegelijk
EIGEN AANDELEN, KAPITAALSTRUCTUUR Veel werk wordt geleverd om de checks en balances in de duidelijk dat er grote belangen op het spel staan.
EN STRATEGIE vennootschap te versterken.
Ik beschouw mezelf als de dirigent van het orkest. Het is mijn ambitie IMMOBEL te
De groep heeft door de fusie een vrij hoog eigen De Raad van Bestuur werd versterkt en telt nu 9 bestuurders laten uitgroeien tot een groep met duurzame vastgoedportefeuille en internationale
vermogen. De Raad van Bestuur heeft alle alternatieven waarvan 5 onafhankelijken zijn, 4 dames, verdeeld over uitstraling. Meer nog dan een overgangsjaar was 2016 een jaar van doorbraak.
onderzocht over de bestemming van de eigen aandelen en er drie nationaliteiten. Specifieke aandacht werd besteed Marnix Galle en ik delen dezelfde positieve visie op samenleving en vastgoedwereld
werd beslist dat deze tot bij noodzaak van kapitaalversterking en slaagden erin die in de praktijk om te zetten. De eerste resultaten van onze
aan doorgedreven professionalisme, een helikopter visie
als eigen aandelen zonder stem of dividendrecht zullen nieuwe tandem spreken voor zich: we overtroffen de verwachtingen die we hadden
met diepgaande knowhow in noodzakelijke domeinen,
behouden worden. De voorziene strategie bestaat uit groei vooropgesteld.
en onafhankelijkheid van denken in het belang van de
in Polen en het aanboren van een vierde markt. Daarnaast vennootschap, van al haar aandeelhouders en stakeholders.
Alexander Hodac moest een nieuwe wind Daarin stonden we niet alleen: IMMOBEL stelt de mens centraal in haar aanpak en
schaalbehoud in België en Luxemburg vanwege onze reeds
ik zie mezelf als de ambassadeur van die visie: elke dag opnieuw sta ik klaar voor de
doen waaien door IMMOBEL. Hij begon
In de vennootschap werd de intensiviteit van rapportering
relatief dominante positie en onze interesse enkel voor vrouwen en mannen binnen onze groep om samen met vereende krachten en een
gevoelig opgeschroefd. Een controlling departement
dan ook aan die opdracht met een sterk
projecten vanaf een bepaalde schaal. gedeelde visie onze ambities waar te maken. Zagen sommigen IMMOBEL vroeger nog
werd opgericht met als opdracht nauw toe te zien op
credo: altijd voor alle medewerkers met als een oude dame, dan is vandaag duidelijk dat onze medewerkers – jong en oud –
de operationele activiteiten van de vennootschap. Al
stuk voor stuk veelzijdig, dynamisch en innovatief zijn.
een luisterend oor klaarstaan om hen
deze informatie wordt verwerkt door de CFO en CEO die
Ik ben ervan overtuigd dat deze ingrijpende verandering niet alleen merkbaar is op de
rapporteert aan het Uitvoerend Comité, aan het Audit Comité
te stimuleren vooruitgang te maken en vastgoedmarkt maar ook in onze keuze van uitdagingen die we durven aan te gaan: we
en uiteindelijk aan de Raad van Bestuur.
zichzelf te overtreffen. gaan voluit voor baanbrekende en winstgevende projecten!“
12 — ONZE HOOGTEPUNTEN VAN 2016 — 13




ONZE HOOGTEPUNTEN 09 PRESENTATIE VAN EEN VERNIEUWEND
EN DUURZAAM PROJECT IN NIJVEL
NOVEMBER 2016
Een prachtig project van 3 hectare dat de



VAN 2016
heropwaardering betekent van de oude
industriële site l’Îlot Saint-Roch vlakbij de


07 BELLAEEN COMPLEX DAT INWIJDING
Sint-Gertrudiskerk. Centraal staat de intentie

05 VITA: GESLAAGDE
IMMOBEL LUXEMBURG VERGROOT HAAR om er een eco-vriendelijk project van te maken
VOOR GENERATIES
VASTGOEDPORTEFEUILLE MET PROJECT met grote betrokkenheid van inwoners en
BIJ ELKAAR BRENGT
POLVERMILLEN gemeentelijke overheid.
SEPTEMBER 2016
JULI 2016


12 OPLEVERING EN OVERDRACHT VANPEARL
Dit project werd ontwikkeld in samenwerking
De Luxemburgse afdeling van IMMOBEL neemt
met JCX en genoot de volledige steun van het
nv Tractim over en wordt eigenaar van dit project
PROJECTVENNOOTSCHAP BLACK
Schepencollege van Waterloo. Centraal staat

01 VERKOOP VAN HET PROJECT OKRAGLAK 03 VOLLEDIGE OVERDRACHT VAN
van meer dan 2,6ha in het hart van de hoofdstad.
DECEMBER 2016
een gebruiksvriendelijke en moduleerbare
Het project ligt op een oude industriële site
IN POZNAN, POLEN AANDELEN IN NV WESTSIDE, woonplek voor haar gebruikers: daarvoor
en vormt een volledig nieuwe wijk tussen stad Dit gebouw met kantooroppervlakte van
zorgen de 182 appartementen, 87 woningen,
LUXEMBURG en natuur met een uitgebalanceerde mix van 11.000m2 werd voor 15 jaar ter beschikking
JANUARI 2016
crèche, zorgcentrum, zwembad, meer dan
woonprojecten en kantoorruimte (210 woningen, gesteld van de Europese Unie. In die periode
APRIL 2016
Dit project met verhuuroppervlakte van 8.000m2 250parkeerplaatsen en een aantal aanvullende
1.600 m2 kantooroppervlakte). werd de projectvennootschap van dit gebouw,
in het centrum van Poznan werd verkocht voor voorzieningen. Bij de inwijding waren zo goed als
Het complex Westside Village (11.600 m2) in ‘The Green Corner’, tevens dochteronderneming
17 MEUR aan een gerenommeerde Londense alle eenheden opgeleverd en verkocht.
Capellen Business Center werd voor 34,5MEUR van IMMOBEL, verkocht aan REAL I.S. met een
investeerder. IMMOBEL heeft het project in verkocht aan een onderneming onder controle waardering van activa van 56 MEUR.
portefeuille sinds 2011. van het fonds UFG European Commercial Real

10 IN VLAANDEREN
GROEI VAN ONZE
Estate Fund nv. Het project maakte deel uit van
de vastgoedportefeuille van IMMOBEL sinds VERKAVELINGSACTIVITEITEN
2010. De verkoop levert geen winst op maar
zorgt voor extra cash om in andere projecten te
DECEMBER 2016
investeren.
De overname van 40ha bouwgrond van
bouwgroep Bostoen voor 20 MEUR illustreert
de uitbreidingsstrategie naar Oost- en West-
Vlaanderen.




06 TWEE VLIEGEN IN ÉÉN KLAP: MÖBIUS
EN DE BROUCKÈRE HERTEKENEN DE
08 INFINITY WORKING BIEDTHUURDER IN
ONDERDAK
BRUSSELSE SKYLINE
02 UNIVERSALIS PARK:PARTNER
AAN EEN PRESTIGIEUZE
EEN NIEUWE SEPTEMBER 2016
LUXEMBURG
VOORAANSTAANDE De verkoop van één van de twee Möbius-torens
SEPTEMBER 2016
MAART 2016

04 13 AFWERKING EN OPLEVERING VAN
aan verzekeraar Allianz voor meer dan 85 MEUR
FUSIE VAN IMMOBEL MET ALLFIN Het advocatenkantoor Allen & Overy tekende
betekent een keerpunt in de ontwikkeling
IMMOBEL ontwikkelt dit project van 8,5ha in
GATEWAY (BRUSSELS AIRPORT)
een principeakkoord voor de huur van de
JUNI 2016 van de Brusselse Noordwijk in 2017. De
de gemeente Elsene verder samen met de
volledige 6.800 m2 kantooroppervlakte in
ingebruikname van de kantooroppervlakte van DECEMBER 2016
groep Thomas & Piron na de overdracht van Op 29 juni 2016 vindt de fusie door overname
Kirchberg (Portes de l’Europe, Luxemburg) om
26.600 m2 is voorzien voor eind 2019. Na de
50% van de aandelen door nv Alcor. De site

11 VERHUUR(RACVERKOOP VAN PROJECT
van ALLFIN door IMMOBEL plaats. De fusie Consultant Deloitte neemt dit kantoorgebouw
EN
er haar zetel te vestigen vanaf 2020. Die biedt
verhuis van Allianz wordt haar huidige zetel aan
bestaat uit woningen, een crèche, kantoor- en wordt quasi unaniem goedgekeurd door van 35.000 m2 in gebruik om er zijn Belgisch
plaats aan meer dan 150 medewerkers.
“BELAIR” 2)
het de Brouckèreplein door IMMOBEL en BPI
winkelruimtes en een rusthuis in een bosrijke de Buitengewone Algemene Vergadering. hoofdkwartier te vestigen. IMMOBEL
herontwikkeld.
omgeving. IMMOBEL is nu de grootste beursgenoteerde DECEMBER 2016 ontwikkelde dit gebouw samen met CODIC.
vastgoedontwikkelaar in België. De fusie zorgt Tegelijk werd de verkoop van Gateway aan
IMMOBEL en BREEVAST verkopen de
voor een beurskapitalisatie van meer dan Befimmo voor bijna 150 MEUR afgerond.
projectvennootschap RAC 2 met project “Belair”
550MEURen activa van meer dan 920MEUR.
aan Real I.S. SMART met waardering van activa
van 59 MEUR. Dit kantoorgebouw met 9.500 m2
bruikbare oppervlakte wordt vanaf 2018 gehuurd
door de dienst “Veiligheid” van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest voor een termijn van
18 jaar.
14 — ONZE KERNPROJECTEN — 15




ONZE
KERNPROJECTEN
BELGIË – RESIDENTIEEL – 50.000 M2
CHAMBON Een huzarenstuk was deze grootschalige site zeker. Dit belangrijk
en iconische herbestemmingsproject, pal in het historisch centrum
van Brussel (in de voormalige zetel van de ASLK) werd ontworpen
door A2RC Architects en Jasper-Eyers Architects. Het project
bestaat uit exclusieve appartementen, studentenflats, stijlvolle
lofts, winkel- en kantoorruimtes en het nieuwe easyHotel, dat in
het tweede semester van 2016 openging. Binnenkort opent er een
tweede – exclusief – hotel met aantrekkelijke omkadering die het
patrimonium van het prestigieuze gebouw nog meer in de verf zal
De volgende 5 symbolische projecten zetten.

illustreren uitstekend de nieuwe koers en
de waarden van de groep: een innovatieve
aanpak en stedelijk inzicht, met oog voor
zorgeloze mobiliteit en de nieuwe behoeften
van de stad van morgen. Daarbij kiest
IMMOBEL altijd voor aantrekkelijke sites met
een strategische topligging.



POLEN – GEMENGD – 60.000 M2
LUXEMBURG – GEMENGD – 33.000 M2
GRANARY ISLAND
INFINITY IMMOBEL is gestart met de
Dit ambitieus architecturaal project bestaat uit
herontwikkeling van de oevers
een exclusieve woontoren (Infinity Living), een
van ‘Graanschuureiland’ (Granary
kantoortoren (Infinity Working) en een commerciële
Island) na de aanbesteding van
verbinding tussen beide met aantrekkelijke
de stad Gdansk. De stad wil
promenade omringd door talrijke commerciële
de bijzondere historische site
ruimtes (Infinity Shopping). De torens situeren zich
herwaarderen, die sinds WOIIsnakt
op het plateau van Kirchberg aan de toegangsweg
BELGIË (VLAANDEREN) – naar een nieuwe dynamiek. Het
naar Luxemburg Stad en werden ontworpen door het
BOSTOEN is een polyvalent en gedurfd
internationale architectuurbureau Arquitectonica, VERKAVELING – 40HA project dat werd ontwikkeld door
in samenwerking met de Luxemburgse firma
De aankoop van gronden met het architectenbureau RKW en
M3Architects. De verkoop van het project werd al
een totale oppervlakte van 40ha bestaat uit appartementen, een
succesvol opgestart, zowel voor de appartementen
voor verkaveling en residentiële hotel, commerciële ruimtes en
als voor de commerciële ruimtes en kantoren. Zo
woningbouw in Vlaanderen kantoorvolumes. De verkoop van
sloot advocatenkantoor Allen & Overy al een lange
illustreert de ambitie om in de eerste fase wooneenheden is in
termijn huurcontract af voor deze toplocatie.
2016 meer in te zetten op november met succes gestart en het
verkavelingen. De aanpak over terrein van het hotel werd intussen
13 sites is het resultaat van een verkocht aan ontwikkelaar UBM,
vruchtbare samenwerking met die er een 4 sterren Holiday Inn zal
vastgoedpromotor Bostoen, realiseren.
dieeerder al huizen realiseerde
BELGIË – KANTOORRUIMTE – 35.000 M2
GATEWAY voor IMMOBEL-verkavelingen.
Het Gateway-gebouw is een ambitieus project op de site van de luchthaven van Het doel van deze strategie is
Brussel dat werd ontwikkeld door CODIC en IMMOBEL. Het voormalige U-vormige deze percelen te ontwikkelen
Sabena-gebouwencomplex met de controletoren heeft een schitterende ligging tot woonzones met een focus
en een uitstekende bereikbaarheid, vlakbij de vertrekhal van Brussels Airport en op samenleven, veiligheid,
het station. Het gebouw blinkt uit in efficiëntie en innovatie en werd opgeleverd duurzaamheid, mobiliteit en
aan de internationale consultant Deloitte, die er zijn Belgische hoofdkantoor heeft groene zones.
gevestigd. Tijdens dat proces werd het gebouw verkocht aan Befimmo. Dit project is
een duidelijk voorbeeld van de knowhow van IMMOBEL: het bedrijf weet zich telkens
aan te passen en projecten op maat te ontwikkelen.
16 — ONZE KERNCIJFERS — 17




ONZE KERNCIJFERS
“Een terugbetaling
BELANGRIJKSTE ELEMENTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE STATEN (MEUR)1 GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS1
van onze obligaties
RESULTATENREKENING KERNCIJFERS IMMOBEL GROEP (MEUR)
zal onze gemiddelde
2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16

rentevoet aanzienlijk
IMMOBEL NV GEPUBLICEERD IMMOBEL NV GEPUBLICEERD
346,1
Bedrijfsopbrengsten 133,7 65,1 183,1 103,6 52,5
Nettowinst, aandeel van de Groep 11,7 1,5 20,0 0,7
verminderen.”
-273,4
Bedrijfskosten -114,3 -54,5 -151,8 -93,2 311,0
Eigen vermogen, aandeel van de Groep 187,7 183,2 196,7 194,4
Bedrijfsresultaat 19,4 10,6 31,2 10,5 72,7 530,0
116,4 148,4 177,5 174,2
Beurskapitalisatie2
Valéry Autin, CFO
-5,4
Financieel resultaat -6,8 -9,3 -9,6 -8,9
GEGEVENS PER AANDEEL (EUR)2
Aandeel in het resultaat
-2,0
0,0 0,2 -0,2 -0,3
van de verbonden ondernemingen

346 MEUR
2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16
Resultaat vóór belastingen 12,6 1,5 21,4 1,3 65,3
IMMOBEL NV GEPUBLICEERD
-11,6
Belastingen -0,9 0,0 -1,4 -0,6
Aantal aandelen (duizenden) aan het einde
operationele inkomsten 9.997
Resultaat van het boekjaar 11,7 1,5 20,0 0,7 53,6 4.122 4.122 4.122 4.122
van het boekjaar
Aandeel van IMMOBEL in het resultaat 11,7 1,5 20,0 0,7 52,5 in 2016 5,2
Nettowinst, aandeel van de Groep 2,8 0,4 4,9 0,2
Waarde van het geconsolideerde eigen
31,1
45,6 44,4 47,7 47,2
vermogen
FINANCIËLE POSITIE 2,00
Gewoon bruto dividend 1,40 0,00 2,40 0,00

584 MEUR 1,40
Gewoon netto dividend 1,05 0,00 1,80 0,00
AC TI VA 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16

BEURSCIJFERS
IMMOBEL NV GEPUBLICEERD
projecten in portefeuille
Vaste activa 7,7 6,5 5,0 4,6 18,5 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16
(voorraden)
0,1
Immateriële vaste activa en goodwills 0,0 0,1 0,2 0,2
IMMOBEL NV GEPUBLICEERD
3,8
Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 3,9 3,6 3,6 3,6
53,0
Koers op 31 december (EUR) 28,3 36,0 43,1 42,3
3,7
Financiële vaste activa 2,4 1,1 0,8 0,4
53,8
Hoogste notering (EUR) 28,9 37,4 44,5 52,7
10,9
Overige 1,4 1,7 0,5 0,5
38,2
Laagste notering (EUR) 24,2 28,4 36,5 40,1
Vlottende activa 409,9 520,4 492,2 506,9 767,9
170,4%
Koers/netto boekwaarde 62,0% 81,0% 90,3% 89,7%

2,00 EUR
584,0
Voorraden 359,9 464,7 423,5 456,8
25,3%
22,0% 32,0% 24,0% 0,0%
Bruto return op 1 jaar3
128,9
Geldmiddelen 26,9 31,4 32,0 24,5
3,8%
Bruto dividend/koers 4,9% 0,0% 5,6% 0,0%
55,1
Overige 23,1 24,4 36,7 25,6
/ aandeel bruto dividend
2,6%
Netto dividend/koers 3,7% 0,0% 4,2% 0,0%
TOTAAL DER ACTIVA 417,6 527,0 497,2 511,6 786,4

PORTEFEUILLE (VOORRADEN) RESULTAAT
EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16
1 . In overeenstemming met de IFRS-regels,
IMMOBEL NV GEPUBLICEERD past de vennootschap sinds 1 januari 2014
EVOLUTIE VAN DE PORTEFEUILLE EVOLUTIE VAN DE PORTEFEUILLE BEDRIJFSRESULTAAT / NETTORESULTAAT
de IFRS11-norm toe. Deze norm wijzigt
Totaal eigen vermogen 187,7 183,2 196,7 194,4 314,9 sterk de lezing van de jaarrekening van de
PER LAND (MEUR) PER ACTIVITEIT (MEUR) (MEUR)
vennootschap zonder echter het nettoresultaat
Langlopende verplichtingen 136,2 152,4 166,8 156,9 324,1 en het eigen vermogen te wijzigen. De Raad
van Bestuur is van mening dat de financiële
319,0
Financiële schulden 135,5 151,5 164,5 155,0 80
600 600
gegevens vóór IFRS 11 een beter beeld
70 97
geven van de activiteiten en de jaarrekening.
5,1
Overige 0,7 0,9 2,3 1,8 70
Precies deze gegevens worden voorgesteld 500 500
Kortlopende verplichtingen 93,7 191,4 133,7 160,3 147,3 112
en vergeleken. 60
85
67 74 91
2. Voor 2016, inclusief eigen aandelen 400 400
68
68,4
Financiële schulden 51,8 148,8 99,4 110,4 93 50
(1.230.398) 61
77
59 101
3 . Bruto return op 1 jaar: (laatste slotkoers 72
57
79,0
Overige 41,9 42,7 34,3 49,9 125 295 40
300 300
+ dividenden betaald tijdens de laatste 103
43
12 maanden - eerste koers van de periode) / 89
TOTAAL DER PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN 417,6 527,0 497,2 511,6 786,4 30
402
200 200
eerste koers van de periode.
337
20
305
299 279
258 241
227
100 100 199 192 10
0 0 0
12 13 14 15 16 12 13 14 15 16 12 13 14 15 16
BELGIË LUXEMBURG POLEN KANTOREN RESIDENTIEEL VERKAVELINGEN BEDRIJFSRESULTAAT NETTORESULTAAT, AANDEEL VAN DE GROEP
18 — INFORMATIE AAN ONZE AANDEELHOUDERS — 19




INFORMATIE AAN
ONZE AANDEELHOUDERS

EVOLUTIE VAN HET AANDEEL DIVIDENDBELEID AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR FINANCIËLE AGENDA
EVOLUTIE VAN HET AANDEEL IN 2016 (EUR) AANDEELHOUDERSCHAP OP 31/12/2016 (%)
EVOLUTIE VAN HET DIVIDEND OVER 10 JAAR (EUR) Bekendmaking van de jaarresultaten 2016 23 maart 2017
4,12% Gewone Algemene Vergadering 2016 24 mei 2017
12,0
CAPFI DELEN ASSET
12
55 MANAGEMENT NV
Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2016 1 september 2017

24,81%
9,7
10
50
Bekendmaking van de jaarresultaten 2016 maart 2018
45
8 FREE FLOAT


12,30%
40 Gewone Algemene Vergadering 2018 24 mei 2018
6
35
IMMOBEL NV
4
30


58,77%
2,4
2,0 2,0
1,75
25 2 1,4
1,25
A CAPITAL nv + VEMACO nv
20 0,0 0,0
0 + A MANAGEMENT bvba
01/16 02/16 03/16 04/16 05/16 06/16 07/16 08/16 09/16 10/16 11/16 12/16
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
DIVIDEND KAPITAALVERMINDERING
In uitvoering van artikel 29 van de Wet van 2 mei 2007 op
de openbaarmaking van de deelnemingen in emittenten
De Raad van Bestuur legde in 2008 volgend dividendbeleid
EVOLUTIE VAN HET AANDEEL OVER 5 JAAR (EUR)
waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling
vast: IMMOBEL zal tussen 40% en 50% van het
op een gereglementeerde markt, werd IMMOBEL door
geconsolideerd jaarlijks nettoresultaten uitkeren.
55

volgende Aandeelhouders op de hoogte gebracht dat ze
50
Sommige voorwaarden die bepaald werden in de twee
volgende deelneming hadden:
obligatie-uitgiftes van december 2011 en maart 2013
45

stelden dat de vennootschap niet meer dan 50% van haar % V/H
40
A A NDEEL HOUDERS S T EMRECH T EN AANDELEN
jaarlijks nettoresultaat mocht uitkeren. TOTA AL
35

Voor het boekjaar 2016 komt het voorgestelde brutodividend A CAPITAL nv + VEMACO nv +
30
A MANAGEMENT bvba, allen met
op 2 EUR per aandeel. 5.875.369 58,77%
maatschappelijke zetel te
25
1000 Brussel, Akenkaai 52
Ter herinnering, in de jaren voordien werden volgende
20
12/11 12/12 12/13 12/14 12/15 12/16 IMMOBEL SA, met maatschappelijke zetel
bedragen gestort: geen dividend voor 2015, 2,40 EUR voor 1.230.398 12,30%
te 1000 Brussel, Regentschapsstraat 58
2014, niets voor 2013, 1,40 EUR voor 2012, 1,75 EUR voor
CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV
2011 en 1,25 EUR voor 2010. Voor de periode 2010-2016
met maatschappelijke zetel te 412.196 4,12%
zal het gemiddelde brutodividend zo uitkomen op 1,26 EUR 2020 Antwerpen, Jan Van Rijswijcklaan 178
bruto per aandeel. FREE FLOAT 2.479.393 24,81%
9.997.356 100%
TOTAAL
20 — ONS LEADERSHIP — 21




ONS
HET UITVOEREND Alexander HODAC,
Marnix GALLE,
COMITÉ Gedelegeerd Bestuurder
Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur




LEADERSHIP Op 31 maart 2017, bestaat de Raad van Bestuur
van IMMOBEL uit 9 bestuurders. Het Uitvoerend
Comité telt 6 leden, terwijl het Management Nicolas BILLEN, Hilde DE VALCK,
Valery AUTIN,
Team van 13 personen het dagelijkse werk van Head of Development Head of Project Structuring & Financing
Chief Financial Officer

bijna 100 talenten leidt.




Karim ZOUAOUI, Rudi OP ‘T ROODT,
DE RAAD Head of Business Development Head of Technical Department
Marnix GALLE, Alexander HODAC, Astrid DE LATHAUWER, Bestuurder &
VAN BESTUUR Voorzitter van het Bezoldigingscomité
Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur Gedelegeerd Bestuurder




HET MANAGEMENT
Bartlomiej HOFMAN,
Olivier BASTIN, Sophie GRULOIS,
Karin KOKS - VAN DER SLUIJS, Sophie LAMBRIGHS, Pierre NOTHOMB, Bestuurder &
TEAM
CEO IMMOBEL POLAND
CEO IMMOBEL LUXEMBOURG Head of Legal Services
Voorzitter van het Audit- & Finance Comité
Bestuurder Bestuurder




Olivier XHONNEUX,
Sandrine JACOBS,
Annick VAN OVERSTRAETEN, Piet VERCRUYSSE, Jacek WACHOWICZ, Joëlle MICHA,
Head of Landbanking
Head of Marketing and Communications
Bestuurder Bestuurder Bestuurder Head of Corporate Affairs

Dissemination technology Webdisclosure.com - copyright 2005-11 SYMEX ECONOMICS all rights reserved


Bedrijfsinformatie


Delen

url van deze pagina: hier